Apartman yönetim planı nedir, nasıl oluşturulur, aidat
ödemek zorunlu mudur ?
Apartman bağımsız bölüm sahiplerinden meydana gelen kat
malikleri kurulu anagayrimenkulü (apartmanı) yönetme
hakkına sahiptir. Apartman yönetim tarzını,kullanma
amacını, şeklini yasalara uygun olmak koşulu ile bu
kurul belirler.
Kat maliklerinin oybirliği ile kabul ettikleri yönetim
planı apartmanlarda tüm kat malikleri ve kiracılar için
bağlayıcıdır.
Yönetim planının değiştirilebilmesi için 4/5 çoğunlukla
karar alınmalıdır.
Apartman yönetimi, yönetim planında gösterileceği üzere
bir yönetici ile veya yönetim kurulu tarafından
yönetilebilir. Kiracılarda hatta apartman dışından
birisi dahi yönetici olabilir. Yönetim planında aksi
hüküm yoksa bu kişiler kat malikkleri toplantısına
katılamazlar.
Giderlerin nasıl bölüştürüleceği yönetim planında
belirtilmemişse kaloriferci, kapıcı, bekçi, bahcıvan
ücretleri kat malikleri arasında eşit bölüştürülür.
Diğer giderlerde aidatlar her bağımsız bölüm için eşit
bir şekilde bölüştürülebileceği gibi arsa payına göre de
belirlenebilir. Apartmanın ortak giderleri için aidat
ödenmesi zorunludur.
Kat malikleri ortak tesisler üzerinde kullanma hakkında
vazgeçerek arsa payı oranında giderlere katılmaktan
kaçınamaz.
Kat malikleri veya yönetici, belirlenen katılım payının
(aidat veya zorunlu giderler) ödenmemesi halinde borçlu
kat malikinden aylık % 10 gecikme tazminatı isteme
hakkına sahiptir.
Apartman hayatında kiracı veya kat maliki diğer
sakinleri rahatsız ederse ne yapılabilir ?
Öncelikle rahatsızlık veren kişi veya kişilerin
uyarılması gerekir.
Eğer taşkınlık yapanlar kiracı ise ev sahibinin mutlaka
olaydan haberdar edilmesi gerekir.
Uyarılar sonuç vermediği takdirde kişi veya kişilerin
yaptıkları her taşkınlık bir suç teşkil etmektedir. Bu
durumda alınabilecek en etkil önlem diğer daire
sakinlerinin her seferinde ayrı ayrı şikayetçi
olmalarıdır. Konu ile ilgili şikayet Sulh Ceza
mahkemelerine yapılır.
Kat mülkiyeti kanuna göre bu çekilmezlik hali süreklilik
kazanırsa, diğer daireler tarafından birleşilerek satın
alınması da mümkündür. Bu yolla rahatsızlık veren daire
sahibi apartmandan uzaklaştırılmış olur.
Apartman bahçesi otopark haline getirileblir mi ?
Mimari projede belirtilmiş olması gereklidir. Aksi halde
ortak yerler tüm kat maliklerinin onayı olmaksızın
kullanımında hiç bir değişiklik yapılamaz. Kat
maliklerinin oybirliği ile alacakları kararla da bahçe
otopark olarak kullanılabilir.
Kira ilişkilerinin yazılı olması zorunlu mudur?
Kira sözleşmenin yazılı olması zorunlu değildir.Ancak
ruhsata tabi işyerleri, vergi dairesi yazılı sözleşme
istediğinden ve devir yetkisi olmak şartıyla kiralanmış
bir yer devralınacaksa sözleşmenin yazılı olması
gerekir.
Bir kira sözleşmesinde dikkat edilmesi gereken başlıca
konular şunlardır:
a.Kira bedeli, (yabancı para ile de belirlenebilir),
b.Ödeme tarihleri,
c.Stopaj durumu,
d.Tahliye taahhüdü (ilk kontrata yazılı taahhüt
geçersizdir),
e.Devir hakkı,
f.Kira artış oranı,
g.Depozito, teminat ve kira bedeli karşılığı olarak
senet vb. istenmesi halinde yazılıp yazılmadığı,
h.Ödenen kira bedelinin ("alınmıştır", "ödenmiştir"
şeklinde) yazılıp yazılmadığı, yukarıda belirtilen
konuların yazılıp yazılmadığı mutlaka kontrol edilmeli
ve yapılan anlaşmaya uygun olduğu görüldükten sonra
sözleşme imzalanmalıdır.
Kira bedeli nasıl ödenmelidir?
Kira bedeline ait ödemelerin mutlaka yazılı bir belge
(para alındı makbuzu, banka dekontu, havale makbuzu,
kira karşılığı verildiği kanıtlanabilen senetler)
karşılığı yapılması gerekir.
Yapılan ödemede mutlaka hangi yıl ve aya ait olduğu
belirtilmelidir.
Stopaj hangi hallerde ödenir ?
Stopaj dükkan kiralarında ödenir. Kiralanmış bir
dükkanın kira bedelinin %20 oranında kira stopaj vergisi
(ayrıca bu miktarın %10'u kadar fon) kira ödemesini
takip eden ayın son gününe kadar, ilgili vergi dairesine
kontrattaki şarta göre ödenmesi gerekir. Kira
kontratında stopaja dair ek bir şart yoksa, %20 stopaj
kesilerek (vergi dairesine yatırılmalı) kira bedeli bu
şekilde ödenmelidir (bu konuda muhasebecinizle de
konuşunuz).
Kira bedeli nasıl belirlenir?
a)Kira bedelleri kural olarak kira sözleşmelerinde
serbestçe ve karşılıklı anlaşarak yazılı hale
getirilmelidir.Kira bedeli aylık, 3 aylık, 6 aylık veya
1 yıllık gibi süreleri kapsamak üzere belirlenebilir.
Ancak kiraya verenler ve mülk sahipleri bir baskı unsuru
olarak kiracının elinden boş senet ve tahliye
taahhütleri almaktadır. Bu belgelerin ilk kira
sözleşmesi yapılırken düzenlendiği ispat edilirse
geçersizdir.
b) Kira sözleşmesindeki kira süresinin bitiminden sonra
yeni bir anlaşma veya mahkeme kararı yoksa bir önceki
yılın kira bedeli ödenmeye devam edilebilir.
c) Sözleşme bitiminden en az 15 gün önce kiraya veren,
kiracıya yazılı ihtarı sonucunda talep ettiği yeni kira
döneminin kira bedeli hakkında anlaşma sağlayamazsa,
mahkemede açacağı kira tesbit davası sonucunda yenilenen
kira döneminin kira bedeli saptanabilir.
d)Uzun süreli ya da süresiz kontratlarda her iki taraf
da ekonomik vb. şartların değişmesini gerekçe
göstererek, kira bedelinin yeniden belirlenmesini,
mahkemeden
isteyebilir,
e)Kiralanan yerin kullanımında esaslı bir değişiklik
meydana gelirse, taraflar yeni duruma göre kira
bedelinin belirlenmesini mahkemeden isteyebilirler.
Kiracı hangi hallerde tahliye edilebilir ?
a)Kiraya verene ilk sözleşme tarihinden sonraki tarihte
düzenlenmiş (elden ya da noterden) yazılı bir tahliye
taahhüdü verirseniz, bu yazılı tahliye taahhüdünde
belirtilen günü takip eden 1 ay içerisinde, icra yoluyla
aleyhinize icra takibi yapılmışsa, (tahliye taahhüdü bu
süre içerisinde kiralayan tarafından kulanılmaz ise
hükümsüz kalır),
b)Kira bedelinin süresiz veya yıllık ödenmediği
durumlarda ; bir kira yılı içerisinde iki kez kira
bedelinin ödenmesi için tarafınıza ihtar edilmiş olması
sonucunda açılan haklı ihtara dayalı tahliye davası
yoluyla ,
c)Kira bedeli sizden yazılı olarak istenmesine rağmen,
30 gün içerisinde ödemezseniz, temerrüde dayalı mahkeme
kararıyla,
d)Kiraya konu yerin: 1)Yeniden inşası, imarı, esaslı
tamiri veya tadilatı ile ilgili ruhsat ve proje
çerçevesinde, ihtar sonucu mahkeme yoluyla, 2)Yeni bir
kimse tarafından satın alınması ve satın alan kişiye
(eşine, çocuklarına da) ihtiyaç olması halinde, tapudan
satın alma tarihinden itibaren bir ay içerisinde
kiracıya ihtiyacı belirten ihtarın tebliğinden itibaren
6 ay sonra ya da kira süresinin bitiminden itibaren bir
ay içerisinde açılacak dava ile,
e)Herhangi bir sözleşmeye dayalı olmaksızın, haksız
olarak bir konut ya da işyerini işgal eden bir kimse
iseniz, bu işgalinizi tespit eden malik tarafından
açılacak dava ile,
f)Sözleşmeye aykırı davranmanız ve apartman maliklerini
rahatsız edici yasada belirlenmiş aşırı davranışlardan
dolayı, bu aykırılık ve aşırılıklarınızı gidermeniz
yazılı ihtar yoluyla istenmesine rağmen, gidermez
iseniz, mahkeme yoluyla,
g)Aynı şehir ya da belediye hudutları dahilinde sizin ya
da eşinizin adına kayıtlı bir konutunuz varsa, kiralanan
konutun maliki tarafından açılacak dava ile tahliye
edilirsiniz.
